서울 마곡지구

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용산 뚝섬 상암 마곡 新부촌 된다 ◆인구경제학으로 본 2020년 주택시장 (下)◆ 10여 년 뒤 주택시장은 지역별로 명암이 극명히 갈릴 것으로 보인다 . 서울지역은 인기지역과 개발계획이 있는 지역들을 중심으로 강세를 보일 것으로 보이며, 경기 남부와 인천 역시 각종 호재와 인구증가 등으로 활황세를 띨 것으로 전망된다 . 반면 남부지방 등은 경기 침체와 지속적인 인구 감소로 인해 부동산시장이 얼어붙을 것으로 예측된다. ◆ 서울지역은 맑음 = 2006년 통계청 자료에 따르면 지난해 현재 1004만3258명인 서울 인구는 995만8788명으로 소폭 감소할 것으로 보인다. 인구 감소폭은 미미한 편으로 부동산시장에 미칠 영향 자체는 크지 않을 전망이다 . 소득 증대와 재개발ㆍ재건축 호재로 인해 시장 전망이 밝을 것으로 보인다. 현재 인기 지역인 강남과 서초 송파 강동 용산 등은 지속적으로 수요가 증가해 인기가 유지될 것으로 예상된다 . 강남지역은 10여 년 뒤에도 최고급 주택지로서 위상이 쉽게 쇠락하지 않을 것 같다. 고종완 RE멤버스 대표는 "2020년께에는 강남지역 대부분 아파트가 건축한 지 30년 이상이 되기 때문에 재건축ㆍ리모델링 충족 연수를 모두 넘기게 된다"며 "현재 재건축 규제 역시 무한정 영향력을 행사할 수 없어 대대적인 리노베이션 바람이 불면 강남지역의 쇠퇴를 막을 것"이라고 관측했다. 강남 일대는 중대형 고급 아파트와 주상복합, 재건축 아파트가 부동산시장을 주도할 것으로 보이며, 소규모 단지의 최고급 아파트도 등장할 것으로 보인다 . 일부 강남지역은 최고급 주거단지를 중심으로 평당 1억원 시대가 도래할 것이라는 섣부른 전망도 나오고 있다 . 그동안 개발에서 소외돼 왔던 강북지역도 획기적인 변화를 맞을 것 같다 . 각종 개발계획이 예정대로 진행된다면 향후 10년 안팎이면 현재 진행중인 뉴타운ㆍ재개발 프로젝트가 대부분 가시적인 성과를 드러내게 된다. 용산 뚝섬 상암 마곡 등 전략적 개발 예정지역과 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구 등을 중심으로 기존 슬럼화돼 있던 지역이 `도시 내 신도시`로 180도 탈바꿈할 것으로 보인다. 강ㆍ남북이 공존하는 시대가 도래하면 `부자동네` 역시 다핵화될 것으로 전망된다 . 한강변을 중심으로 형성되는 용산 뚝섬 상암 등 한강벨트 지역, 마곡 김포공항 방화지역 등은 `신(新) 부촌`으로 떠오를 가능성이 크다. ◆ 인천ㆍ수도권 지역은 쾌청 = 2020년 부동산시장에서 가장 주목해야 할 지역 중 하나는 수도권, 그 중에서 경기 남부지역이다. 향후 유입인구가 지속적으로 증가할 것으로 보여 경기지역 인구는 2006년 1095만4856명에서 2020년에는 1346만8050명으로 20% 이상 급증할 것으로 예측된다. 이들 중 상당수는 경기 남부에 집중될 가능성이 크다 . 분당 용인 하남 의왕은 물론 판교 죽전 수지 영통 동탄 등이 각광을 받을 것으로 보인다 . 이들 지역은 서울, 행정복합도시와 각각 1시간 내외 거리에 위치하고 있어 이들 도시 출퇴근 인구들이 많이 모여들 것으로 예상된다. 파주나 김포 등 서울 서부와 인천의 중간지대 신도시 역시 관심 대상 지역이 될 것으로 전망된다 . 인천은 경제자유구역이라는 강력한 `블랙홀`이 존재한다 . 아울러 송도신도시나 청라지구 등이 고급 주거벨트로 형성될 것으로 보인다. ◆ 지방은 대체로 흐림 내지 비 = 충청지역은 행정복합도시 등 호재로 인해 지방에서는 전망이 가장 밝은 곳이다 . 대전과 청주는 행정복합도시 배후도시로 각광을 받을 수 있다 . 다만 행정복합도시가 주거와 교육 등에서 완전한 자급도시로 개발된다면 대전이나 청주 등 인근 대도시가 가져갈 반사이익은 생각 외로 적을 수도 있다. 영남과 호남, 강원 등은 부동산시장에서 비관론이 우세하다. 외지인보다는 지역 내 자본이 부동산시장을 판가름할 열쇠인데 지역 경기가 장기적으로 침체될 가능성이 높기 때문이다 . 물론 일부 혁신ㆍ기업도시를 중심으로 지역별로는 호재가 있는 지역이 존재한다. 부산과 대구는 2006년 인구가 359만1677명, 254만7186명에서 2020년 342만3378명, 245만3617명으로 각각 줄어들 것으로 보인다 . 지역 경기 침체에 인구 감소가 겹쳐지면서 주택 수요가 줄고 미분양 사태도 지속될 것으로 염려된다. [이호승 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >   ------------------------------------------------------------------------------------------  마곡지구 일대 부동산 날개 달았다 [조인스] 주변 개발에 후광효과 기대 김포공항 인근인 서울 강서지역 부동산시장이 날개를 달았다. 100여만평의 마곡지구 개발계획이 확정되면서 현재 진행 중인 주변 대규모 개발사업에 후광 효과가 기대되기 때문이다. 마곡지구 주변에는 택지개발과 낡은 주거지를 새 아파트촌으로 탈바꿈하는 도시정비사업 등이 추진되고 있다. 웬만한 신도시와 맞먹은 총 150만평이 개발지역이다. 허허벌판이 대규모 주거지로 강서구지역에 남아있던 논ㆍ밭 등이 대규모 주거지와 연구단지로 개발된다. 서울시는 최근 100만평이 넘는 마곡지구를 2031년까지 첨단연구개발단지와 주거단지, 엔터테인먼트시설이 어우러진 복합주거지로 탈바꿈시키는 내용의 개발 계획을 확정했다. 21만여평의 주거용지에 아파트 9587가구가 들어선다. SH공사는 2009년께 아파트 공사를 시작해 공정이 80%가 되는 2010년 하반기에 분양할 계획이다. 마곡지구에 302평 이상의 땅이 있는 땅 주인 중 무주택자에게 우선 공급되고 나머지가 일반분양된다. 일반분양 물량은 아직 정해지지 않았다. 마곡지구는 도시개발사업지역이어서 공공주택으로 분류돼 분양가상한제에 따른 전매제한 기간이 전용면적 25.7평 이하 중소형 10년, 중대형 5년이다. 보상은 내년 6월 시작돼 총 3조원 가량이 풀릴 예정이어서 부동산중개업소들은 막대한 토지보상금이 주변 부동산시장을 들썩이게 할 것으로 본다. 마곡지구 남쪽 택지개발지구인 발산지구가 올 10월부터 집들이한다. 2단지 357가구를 시작으로 내년 10월까지 1~7단지 2672가구(25~33평형)의 일반 아파트가 새 집주인을 맞는다. 지난해 8월 분양했던 8단지 연립주택 115가구를 제외한 모든 아파트가 철거민이나 원주민에게 특별분양돼 일반분양은 없었다. 화곡동 롯데캐슬공인 송창규 사장은 “지난해 8월 3억3000만원에 분양된 발산지구 33평형 연립주택의 호가가 5억대로 올랐다”며 “마곡지구 개발 계획 발표 이후 문의전화가 부쩍 늘고 있어 앞으로 입주하는 단지도 관심을 많이 끌 것 같다”고 말했다. 기존 주거지 개발사업 힘 받을까 마곡지구 주변에서 기존의 낡은 주거지를 개발하는 도시재정비사업과 대규모 재건축이 진행되고 있다. 마곡지구 서쪽에 붙어 있는 방화동 일대 15만여평이 방화 도시재정비촉진지구로 개발 중이다. 2003년 서울시의 2차 뉴타운 대상에 포함됐다가 사업성이 더 나을 것으로 기대되는 도시재정비촉진지구로 지난해 12월 지정받았다. 9개 구역으로 나눠 사업이 추진되고 있다. 그 중 긴등마을재건축이 가장 빠르다. 주민들은 1년가량 끌어온 사업부지 조정문제가 조만간 마무리되면 조합설립과 사업승인을 서두를 계획이다. 대지지분 10평짜리 다세대주택의 가격이 3억원선이다. 나머지 8개 구역은 기반시설이 그런대로 괜찮아 재건축 방식을 택했는데 구청은 재정비촉진지구에서 층수 등의 규제 완화 혜택이 있는 재개발로의 사업방식 변경을 검토하고 있다. 마곡지구 남쪽 발산지구 옆이 새 아파트촌으로 바뀌고 있다. 주로 5층 이하의 저층 낡은 아파트 등이 몰려 있는 11만여평이 3개 주구로 나눠 재건축을 하고 있다. 1,2주구는 이미 일반분양까지 끝낸 상태다. 3주구는 사업부지를 일부 조정하는 개발기본계획변경안을 최근 서울시에 제출했다. 변경안이 확정된 뒤에는 사업시행인가 단계다. 구청 관계자는 “인근 김포공항 때문에 건물높이제한이 있다”며 “주민들과 한국공항공사간 건물높이 문제가 어떻게 정리되느냐에 사업속도와 사업성이 달렸다”고 말했다. 올 12월 입주 예정인 2주구 32평형의 분양권 시세가 5억3000만∼6억9000만원이다. 30평대를 배정받을 것으로 예상되는 3주구 대지지분 15평짜리 지분이 3억9000만원선이다. ◇투자 유의점은=지금 마곡지구에 땅을 사도 입주권을 받을 수 없다. 서울시에서 공고한 마곡지구 이주대책 기준일인 2005년 12월30일 이전부터 내년 6월 예정인 협의계약 체결일까지 땅을 보유하고 있는 경우에 한해 입주권이 나오기 때문이다. 발산지구 입주권은 전매제한을 받아 입주 후에 거래할 수 있다. 다만 2003년 6월 6일 이전 특별공급대상자로 결정된 입주권은 입주 직전(분양계약 후)에도 살 수 있다. 방화재정비촉진지구에선 긴등마을을 제외하곤 빨라야 내년 이후 사업을 시작할 수 있다. 노후도 등 개발요건을 충족하는 데 시간이 걸려서다. 구청의 용역결과에 따라 구역별 사업방식이 재개발로 바뀔 수도 있다. 사업방식이 바뀌면 노후도 등 기준이 달라져 사업가능시기도 달라진다. 재건축 방식보다 재개발이 유리할 것으로 예상된다. 2종지역 층수 40% 완화 등 건축규제가 덜하고 조합설립 후에도 거래가 가능하다. 화곡저밀도지구의 2주구 단지 입주권은 조합원 명의변경 제한으로 구입한 뒤 입주 때까지 팔 수 없다. 3주구의 경우 조합설립 이후엔 조합원이 될 수 없다. 3주구 입주를 생각한다면 조합설립 이전에 조합원이 돼야하는 것이다. 건물높이제한이 사업 발목을 잡을 수 있다. 주민들은 90m(21층)을 원하지만 한국공항공사측은 72m(16층) 이하로 제한하려는 것으로 알려졌다. 인근 부동산중개업소들은 “주민들이 바라는 층수대로 짓지 못하면 사업성이 크게 떨어져 재건축이 쉽지 않을 것”이라고 말했다. [조인스랜드]

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101만 평 서울 마곡지구 아파트 2009년 첫 분양 [중앙일보]

첨단산업용지 36만 평
12만 평 호수공원 들어서
2031년까지 3단계 개발

서울에서 대규모 미개발지로 남아 있는 마곡지구(서울 강서구 마곡동.가양동)가 2031년까지 단계적으로 차세대 첨단 산업 단지로 개발된다. 마곡지구에는 연구개발(R&D) 단지(25만 평)와 국제업무단지(11만 평), 일반상업단지(3만 평) 등이 들어서 첨단 성장동력 산업의 거점이 된다. 여기에는 9587채의 주택도 들어서게 된다. 수용 규모는 2만6000여 명이다. 특히 마곡지구 중앙까지 한강물을 끌어들여 이 지역을 수상관광 구역으로도 발전시킬 계획이다. 서울시는 제6차 도시계획위원회를 열고 강서구 마곡동과 가양동 일대의 마곡지구 336만4000㎡(101만7600평)를 도시개발구역으로 지정하고, 개발계획을 통과시켰다고 5일 밝혔다. 둔치 등을 빼고 주거 및 상업지역 기준으로 90만 평에 달하는 여의도보다 큰 면적이다. 서울시는 2005년에 마곡지역 개발 방침을 밝힌 데 이어 이번에 도시계획위원회를 열어 개발안을 확정한 것이다. ◆ 왜 개발하나=마곡지구는 한강과 인접해 계획적 관리가 필요한 곳이다. 이 일대는 지하철 5호선이 지나고 있으며 지하철 9호선(2008년 완공)과 인천공항철도(2010년 완공)도 지나갈 예정이다. 이 때문에 이 지역을 첨단 성장동력 산업 단지로 만들면 서울 서남부 지역을 활성화하고 균형 발전을 도모할 수 있다. 이런 지리적 입지를 감안해 서울시는 마곡지구에 연구개발용지와 국제업무용지를 36만 평이나 할애했다. 4일 통과된 계획에 따르면 마곡지구는 ▶연구개발용지 25만 평 ▶국제업무용지 11만 평 ▶일반상업용지 3만 평 ▶주거용지 21만 평으로 개발된다. 나머지 42만 평에는 물길을 포함한 도로.공원.광장.학교.병원 등이 들어선다. 여기에는 초등학교 네 곳, 중학교 한 곳, 고등학교 두 곳이 세워지고, 종합병원도 한 곳 생긴다. ◆ 3단계 공영개발=서울시는 마곡지구를 토지 전면 수용에 의한 도시개발사업으로 추진하기로 했다. 사업 시행은 SH공사가 맡는다. 1단계로 2015년까지 도로.공원 등 기반시설과 중심 지역을 우선 개발한다. 이어 2단계(2016~2023년).3단계(2024~2031년)로 나눠 단계적으로 사업을 진행하기로 했다. 서울시는 이르면 올 하반기 땅을 사들일 계획이다. 서울시는 보상가를 평당 300만원으로 추정하고 있으면 조성원가는 평당 670만원이 될 것으로 내다보고 있다. 다만 면적이 100만㎡가 넘기 때문에 마곡지구 사업 계획은 도시개발법 및 수도권정비계획법에 따라 건교부의 승인을 받아야 한다. 서울시는 건교부 승인을 받으면 2009년께부터 아파트 분양을 시작할 예정이다. ◆ 수상교통 연결되는 첨단도시=서울시는 한강을 최대한 이용하는 환경친화적 도시로 마곡지구를 개발할 계획이다. 이를 위해 마곡지구 한가운데로 한강물을 끌어들여 12만 평 넓이의 인공호수를 조성하기로 했다. 현재 8만6000여 평인 서울 송파구 석촌호수에 비해 1.5배 규모다. 호수는 한강변의 서남 물재생센터(하수처리장) 및 유수지와 함께 20만 평에 이르는 수변지역(워터프론트)을 형성하게 된다. 호수에는 유람선.요트 등 수상교통 수단이 이용할 수 있는 선착장도 설치한다. 호수 주변에는 컨벤션센터 및 호텔, 연구개발 단지가 들어선다. 서울시 관계자는 "마곡지구 인근 공암진에서부터 수로를 통해 한강물을 끌어들이고 유람선 및 요트 선착장을 조성해 세계적인 수상 관광구역으로 조성할 계획"이라고 말했다.