서울 마지막 미개발지 마곡동 개발 시동

서울 마지막 미개발지 마곡동 개발 시동 | 부동산 2008/12/28 22:42 출처 :

토지보상 돌입, 국제첨단산업단지 메카 우뚝   지하철 5호선 발산역이 있는 발산네거리에서 송정역까지 주변이 온통 논·밭이다. 서울에서 마지막 남은 미개발지인 강서구 마곡동 336만4000㎡ 일대다. 하지만 2030년이 되면 국제 첨단 산업단지로 변모하는데다 주변이 대규모 아파트촌으로 바뀌어서 수많은 내·외국인으로 북적이는 도시로 탈바꿈하게 된다. 주거단지로 조성되는 송파신도시와 달리 마곡지구는 세계적인 연구소와 국내외 기업, 연구기관 등이 들어서는 국제산업단지로 조성될 예정이다. 도시명은 ‘마곡 R&D시티’다. 강서구청 관계자는 “마곡R&D시티 개발이 완료되면 이곳은 서울의 인기주거지역은 물론 외국인들도 살고 싶어하는 국제도시로 자리잡을 것”이라고 말했다. 첨단국제도시 조성 서울시는 2005년 강서구 마곡동과 가양동 일대 마곡지구 336만4000㎡의 개발계획을 발표했다. 마곡지구는 국제 R&D 및 비즈니스타운으로 지어진다. 서울시가 이 일대를 개발하기로 한 이유는 첨단 성장동력 산업단지로 만들면 낙후지역으로 꼽히던 서남부 지역을 활성화하고 균형 발전을 도모할 것으로 보아서다. 또 김포공항이 차로 10분 내외이고 인천국제공항도 서울에서 가장 가까운데다 지하철 5호선이 지나고 있으며 지하철 9호선(2008년 완공)과 인천공항철도(2010년 완공)도 지나갈 예정이어서 국제도시 입지로서 손색이 없기 때문이다. 마곡역에서 북쪽인 국제업무용지에는 호텔·컨벤션센터 등이 들어서고 서쪽인 연구개발용지에는 미국의 벨·일본의 이화학 연구소 등이 세계적인 연구소와 국내기업 연구소 등이 입주하는 연구단지로 조성된다. 남서쪽 주거용지에는 외국인을 위한 아파트단지, 강서구 행정타운, 의료 단지 등이 들어선다. 눈길을 끄는 것은 마곡지구 한가운데로 한강물을 끌어들여 39만6000㎡ 넓이의 인공호수가 조성된다는 점이다. 현재 28만3800여㎡인 서울 송파구 석촌호수의 1.5배 규모다. 호수는 한강변의 서남 물재생센터(하수처리장), 인공저수지와 함께 66만㎡에 이르는 수변지역(워터프론트)을 형성한다. 호수에는 유람선·요트 등 수상교통 수단이 이용할 수 있는 선착장도 설치되고 호수 주변에 컨벤션센터·호텔·연구개발 단지가 들어선다. 서울시 관계자는 "마곡지구 인근 공암진에서부터 수로를 통해 한강물을 끌어들이고 유람선 및 요트 선착장을 조성해 친환경을 고려한 세계적인 첨단 도시를 조성할 계획”이라고 말했다. 서울시는 이번 달부터 토지 보상을 시작했다. 내년 연말 내 보상 절차를 마무리하면 용지공급을 위해 택지조성공사에 들어갈 예정이다. 용지공급 시기는 2010년이 될 것으로 보인다. 현재 실시계획 승인 절차를 밟고 있는데 보상이 어느 정도 진행되면 설계작업에 착수하고 매각계획을 수립하기로 했다. 서울시는 1~4 단계별로 토지를 공급한다. 첨단도시 내 지어지는 고급 주거단지 1만여가구는 이르면 2011년 상반기에 첫 분양된다. 인근 고급주거단지 변신 마곡지구는 주거비율은 개발용지에 비해 높은 편이 아니다. 연구소 등 첨단산업단지 내 연구소 등에서 일하는 외국인·연구원 등을 위해 1만여 가구가 주거지로 지어진다. 실제로 모든 단지의 마친 발산지구와 개발 진행 중인 방화뉴타운·화곡저밀도 지구 재건축 단지, 앞으로 4차 뉴타운 예정지로 꼽히는 화곡뉴타운 내 아파트들도 배후주거지 역할을 하게 된다. 우선 마곡지구 남쪽 57만5886㎡의 발산택지지구에는 수명산파크 5000여가구의 새아파트가 지어졌다. 수명산파크(1~8단지)는 전부 분양아파트인 8단지가 지난 10월 가장 늦게 입주했다. 임대를 제외한 아파트는 2787가구다. 김포공항 쪽으로 마곡지구와 붙어 있는 방화뉴타운 51만2000㎡에도 8500가구의 새 아파트가 들어선다. 2003년에 2차 뉴타운으로 지정된 후 9구역 긴등마을이 내년 초 첫 착공한다. 6구역은 정비계획을 수립 중이고 나머지는 사업 초기 단계다. 기반시설이 그런대로 괜찮아 재건축으로 지어진다. 마곡지구 남동쪽에 화곡 본 2·4·8동 일대와 6동 일부도 4차 뉴타운 예정지로 거론됐던 지역이다. 강서구청이 신청하려다 서울시에서 4차뉴타운 지정을 무기한 연장하면서 사업이 중단된 상태다. 강서구청 관계자는 “서울시가 1~3차 뉴타운 추진 경과를 본 후 결정하겠다는 입장이어서 언제든지 추진할 수 있도록 노후도와 호수밀도 요건 부합 여부 등을 검토 중”이라고 말했다. 마곡지구 남쪽 발산지구 옆 화곡 저밀도지구는 이미 새 아파트촌으로 바뀌고 있다. 주로 5층 이하의 저층 낡은 아파트 등이 몰려 있는 38만4487㎡가 3구역으로 나눠 재건축중이다. 1~2구역은 사업이 완료돼 4700여가구가 새로 지어졌고 3구역만 남았다. 우신 등 3개 조합이 연합조합으로 설립돼 추진되는 3구역은 최근 건축 심의를 통과했다. 내외주건 김신조 사장은“개발이 완료되면 마곡동은 서울 변두리에서 서울 인기 주거지역으로 자리매김할 것”이라고 내다봤다.   투자 포인트 방화뉴타운 6구역 노릴만 묻지마 투자는 곤란 마곡 R&D시티는 서울에서 보기 드문 첨단산업단지로 지어져 국내외 투자자들의 관심이 높다. 면적의 대부분이 연구소, 기업 등이 들어서는 산업·업무용지다.  서울시는 택지를 IT(정보기술)·BT(생명공학) 등 관련업체에게 판매하거나 직접 건물을 지어 임대하는 것을 검토 중이라 개인이 딱히 투자할 만한 투자처를 찾기 힘들다.  그래도 개인 투자자라면 1만여 가구가 지어질 예정인 주거지역은 노릴 만하다. 국제업무용지와 산업용지에 들어서는 세계 유명연구소와 기업에서 근무하는 연구원, 외국인을 고려해 고급 주거단지가 들어설 것으로 보여서다. 마감재 등이 주변 아파트와는 훨씬 고급스러울 것이다. 15~20층 아파트뿐 아니라 용적률 300% 이상 되는 초고층 주상복합도 지어질 것 같다.  1만여 가구지만 외국인·연구원 특별공급을 제외하면 일반 공급분은 50%선에 불과해 청약경쟁이 치열할 것이라는 전망이다. 분양일정은 2011년쯤으로 잡혀 있다. 인근 동네공인 관계자는 “336만여㎡인 대규모 개발단지에다 강서권에는 고급 주거단지를 찾아보기 힘들어 한강조망권도 갖추는 주상복합은 높은 인기를 얻을 것”이라고 말했다.  마곡지구 말고도 둘러보면 주변에 뉴타운·재건축 단지와 새 아파트 등 투자처도 많다. 마곡지구가 개발되면 인근 아파트들도 수혜를 받기 때문에 반드시 마곡지구만 고집할 필요가 없다.  인근 중개업소에선 개발계획이 발표된 후 2~3년 동안 큰 상승세를 보였던 아파트값이 부동산 경기 침체로 많이 내려 투자해볼 만 하다고 입을 모은다. 마곡지구에 바로 붙어 있는 내발산동 우장산 현대홈타운 109㎡ 6억원 선인데 재건축단지(2005년 입주)로 최고가격은 7억5000만원이었다. 마곡지구는 주거비율이 낮기 때문에 개발 후 임대수요도 충분할 것으로 예상된다.  방화뉴타운에선 6구역이 투자가치가 가장 낫다는 평가를 받는다. 바로 옆으로 왕복 8차선 방화로가 생긴데다 가장 빠른 사업속도를 내고 있어서다. 빌라 지분은 3.3㎡당 3000만원 선으로 지난해보다 500만원 내렸다.  석수공인(02-2661-0900) 관계자는 “단순히 마곡지구 개발 호재만 보고 투자하는 것은 고려해봐야 한다”며 “부동산 경기 회복시기가 불투명한데다 마곡지구 개발은 한 단계 당 6~7년이 소요되는 장기적인 사업인 만큼 긴 안목을 가지고 투자해야 한다”고 말했다. <저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>